「苦手な分野の投資勧誘を聞いてみるとどうなるか?」
2015 / 02 / 04 ( Wed )
「苦手な分野の投資勧誘を聞いてみるとどうなるか?」

つい先日のことですが、会社に一本の電話が掛かってきました。

そうです。

何かしらの勧誘電話です。

いつもは内容も聞かずに断るのですが、

たまには人の話を聞いてみるかと思い

思い切って就業時間後にとあるカフェで話を聞いてみることにしました。

聞くだけなら無料ですからね。

最初は色々と日本の将来についての話があり・・・

年金、貯蓄、保険の話がありました。

その辺りは勉強していたので

「前置きは良いので本題に入って下さい。」

と伝えたところ、

やっぱり投資の話でして 笑

「不動産投資」の話でした。

色々と聞いて理解しようとしていましたが

私は不動産や不動産投資に関する知識が乏しい事を痛感しました。

営業マンが怪しいとか怪しくないとかではなくて

営業マンの話に付いていけず、自分自身でよく理解出来ていないのです。

私自身はREITは少し積立購入しておりますが、実物不動産はもちろん保持しておりません。

ですが、

実物不動産を持たないにしても

ちゃんと実物不動産についても勉強しておかないといけないなとは感じました。


株や投資信託でもそうだと思うのですが、

全然投資信託を知らない人に

「インデックスファンドによる積立分散投資が良いですよ!銀行は信用しない方が良いよ!SMTだよ!」

と、初心者に勧めても、やっぱりその方は怪むなと再認識しました。

投資信託に関してはある程度自分も理解したうえで、かつ納得した上で実施しており

もちろん長期的に考えるとオススメはしたいのですが、やっぱり相手にちゃんと理解して貰えないと

購入する側も絶対怪しいと思うはずです。

ですので、仮に不動産投資の話があったとしても、それが本当に良い感じの話なのか、そうじゃないのかくらいは

ちゃんと見極めて理解出来るようにしておかないと

投資という意味での幅は広がらないなと思いました。

やっぱり「投資」って、自分が知識を身につけておかないと、なんでも怪しいと思っちゃうってことを、つくづく痛感致しました。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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「部屋を借りる 賃貸契約は慎重に」
2014 / 05 / 01 ( Thu )
「部屋を借りる 賃貸 賃貸契約は慎重に」

 賃貸契約の最終回です。

・重要事項の説明は必ず「事前」に理解する
 物件を決定後、まずは申込です。
 申込は契約とは異なります。
 各種書類の準備が必要なので、確認して用意しましょう。
 申込書、源泉徴収表、連帯保証人の署名、住民票、身分証明書など幾つかの書類が必要となりますので不動産屋さんに確認します。
 申し込みの際に「申込金」が必要なこともあります。
 「申込金」は、仮に物件を契約しない場合には返金されます。
 ただし後で揉めないためには預かり証を発行してもらうと安心です。
 上記が済めば「審査」となります。
 審査が通過すれば晴れて契約手続きに進むことが可能です。

 契約書は契約当日に確認すると、量も多く分けが分からなくなりますし疲れます。
 必ず契約書は事前にメールかFAXで送付してもらい確認しましょう。
 気になる部分はカラーペンなどでラインを引いておくと良いでしょう。
 併せてインターネットなどでどういう意味なのかを調べておくと理解が深まります。


 賃貸契約は基本的に大家さん・不動産屋さんにとって有利な内容となっています。
 借りる側に有利になっているような事は基本的にありません。

 
 特に「特約」(オプションのこと)が契約書に追記されていることが多いです。
 例えば
  退居時に汚れにかかわらずクリーニング費用は最低XX万円以上発生し借り主負担。
  鍵交換は借り主負担。
  XXは必ず退居時に交換。
 など、気になるところがあれば必ずチェックです。
 チェックだけでなく、それが世の中として一般的にどういう分担なのかも知っておくと良いと思います。
 
 実は国土交通省では特に敷金問題に関わるガイドラインを公開しています。

 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
 
 汚れなどは人によってそれが汚れなのか汚れじゃないのか価値観が違います。
 あまりにも問題が多いので、国や東京都はある一定のガイドラインを作成しているのです。
 必ずこのガイドラインに従わなければならないという事ではありませんが
 大家さんも不動産屋さんも借り主も、大体どういうものだと理解しておくと良いです。

 サインをしたら同意したことと一緒です。

 面倒くさくても、必ず理解した上で、自分が納得した上で書面にサインをしましょう。

 
・まとめ
 
 ここまで数回に分けて賃貸に関する内容を綴って参りました。
 資産運用に直接関係があるわけではありませんが
 人生の3大支出は「住宅」「教育」「老後」です。
 最近では「保険」も大きな支出の一部と言われています。

 
 この3つはある意味コストです。

 コストを意識しなくては、資産運用のリターンを必ず下げます。

 株や債券だけでなく、日々の生活コストをもしっかりと意識する

 それが本当の意味での資産運用になるのではないのでしょうか。


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「部屋探しのポイント 資産運用と同様に賃貸契約のコストを下げる技」
2014 / 04 / 29 ( Tue )
「部屋探しのポイント 資産運用と同様に賃貸契約のコストを下げる技」

 不動産の賃貸契約は資産運用と直接関係はありませんが

 賃貸においても投資信託と同様にコストが発生します。

 投資信託の購入手数料   → 賃貸契約では礼金・仲介手数料
 投資信託の信託報酬    → 賃貸契約の家賃
 投資信託の信託財産留保額 → 賃貸契約の敷金


 資産運用でコストは重要な要素です。
 賃貸契約もコストが重要な要素です。


 賃貸契約でコストを抑えるポイントをご紹介します。

・お得な季節に物件を探す
 物件探しにはお得な季節があります。
 2月から3月が年間でもっとも混雑する季節になります。
 借りたい人が多い為、貸す側にとっては有利な季節となります。

・お得な条件で契約をする。
 まず知っておいて頂きたい最大のポイントは

 「賃貸契約は交渉が可能」

 という事です。

 日本人は提示された価格で購入する週間が染みついています。
 大阪のおばちゃんの買い物の様に、賃貸も値切(交渉)することが可能です。
 
 日本は全体的な人口減少によって貸し手市場から借り手市場に変わっているのです。
 借り手は少し安くしてでも良いから、空室だけは避けたいと考えています。

 3月中に決まらなかった物件は1年間決まらない可能性もあるのです。
 初めて賃貸契約をする方などは、賃貸契約を交渉出来ること自体を知らない方も多いですので知っておくと良いです。

 具体的に何が交渉可能なのか、代表例として以下が挙げられます。
 投資信託のコストと置き換えてみます。
 
 -礼金 (購入手数料)
 -仲介手数料 (購入手数料)
 -敷金 (信託財産留保額)
 -家賃 (信託報酬)


 ちなみに投資信託のようにノーロードはありませんのであしからず・・・。笑

 この中から1つまたは2つ程度ならば交渉が可能です。

 交渉したい第1項目は礼金または仲介手数料です。

 礼金は大家さんに支払い、仲介手数料は不動産屋さんに支払います。
 ただし、仲介手数料を0にすると不動産屋さんの儲けが減るので、交渉しやすいのは礼金です。
 最近では最初から礼金が0の物件も数多くありますので、礼金の条件があっても交渉がしやすいのです。
 
 敷金は退居時の修繕費用や家賃の滞納に利用されるお金になります。
 退居時に何も問題が無い場合、敷金の一部が返却される可能性があります。
 交渉の優先度としては低いのです。

 仮に元から礼金が0であっても交渉が可能です。
 家賃を交渉するのです。

 肌感覚としては10万円位の物件であれば5,000円安くなれば良い方だと思います。
 提示されている家賃を5%下げることを目標にしてみて下さい。
 5,000円でも、1年間なら6万円。4年間なら24万円も支払わなくて済みます。
 しかも家賃が下がる場合、仲介手数料や敷金なども下がることもポイントです。(家賃が様々な金額の基礎となる為)
 2年以上住む事を想定しているなら家賃を交渉。
 2年くらいで退居する予定なら礼金を交渉するが総コストは安くなる可能性があります。計算してみて下さいね。 
 
・交渉を行う条件とタイミング
 交渉が行えるのは「賃貸契約前」のタイミングです。
 
 一番効果的なタイミングは
 
 この物件に住みたいと思った時。

 
 そこで一言不動産屋さんに伝えます。

 「この物件は気に入りました。手元資金があまりないので礼金を0にして頂ければ申込をしたいと考えています。如何でしょうか?」

 大事なのは、不動産屋さんに「この人は本当に借りてくれそうだ」と感じさせることです。
 借りそうもないのに交渉しても相手にしてくれませんし、借りる気もないのに安くしてくれは失礼にあたりますので気をつけましょう。
 礼金も仲介手数料もダブルで0というのは基本的にあり得ません。

 ただし、不動産屋が保有していたり、管理している物件などでは、礼金も仲介手数料も0円という物件もあります。
 物件はなんでもいいから初期費用は抑えたいという場合は考えても良いと思います。
 

・既に賃貸物件に入居している方もコストが下げられる

 既に賃貸契約をしている方にも、コストを下げるチャンスはあります。

 契約更新のタイミングです。

 
 物件は時と共に設備が古くなります。
 設備が古くなっているのに同じ金額を支払うのは変ですよね。
 そこで契約更新時に更新手数料や家賃を交渉してみましょう。

 更新手数料を半額にしていただければ更新する。家賃を少し引いて頂ければ更新する。
 
 といった内容です。

 一言で月々のコストが下げられるのであれば、実は収入を増やすことより簡単で効果的なのです。

 知識は身につければコストは下げられます。

 資産運用でも賃貸契約でもコストの意識は大事だと思います。

 是非賃貸生活の方は、今後の生活に活用してみて下さい。

 次回は賃貸契約につてもう少し踏み込みたいと思います。

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「部屋探しのポイント 賃貸編 良い不動産屋さんとの出逢い方」
2014 / 04 / 28 ( Mon )
「部屋探しのポイント 賃貸編 良い不動産屋さんとの出逢い方」

・良い不動産屋さんとの出逢い方
 インターネットの情報や店舗の見た目だけで、どの様な不動産屋さんなのかはまったく判別がつきません。

 人と不動産屋は見た目で判断出来ない。

 不動産屋さんも知名度や見た目だけではまったく分かりません。
 基本的には、インターネットで探して気になった物件を紹介している不動産屋さんに訪れる事がシンプルです。
 決して知名度が高いからと言って、自分にとって良いと感じる不動産屋さんに出逢えるわけではないことがポイントです。

・大手の不動産屋さんと地元の不動産屋さん
 大手の不動産屋さん
 インターネットの情報から得られる物件情報を多く取り扱っています。
 情報量が多いのが強みです。各物件の情報自体は深く知らない事が多いです。
 
 地元の不動産屋さん
 未公開物件?!が存在する可能性があります。
 紹介している物件の知識が豊富で後述で記載する元付けの不動産屋である可能性が高いです。
 
 インターネットの情報から幾つか気になる物件を確認します。
 そしてその街に訪れたときには地元の不動産屋さんで窓の外などに掲載されている物件情報を見てみると、
 地元の不動産屋さん含め、それぞれの情報を得られるでしょう。
 
・元付と客付
 不動産屋のタイプは2種類です。

元付け:貸主である大家から直接借主を探すことを依頼された不動産屋のこと。
客付け:元付け不動産屋に対して借主を紹介する不動産屋のこと。


 客付けの不動産屋は物件を仲介(紹介)をする不動産屋さんであり、実際の物件を大家さんから直接仲介を依頼された不動産屋さんではないということです。
 
 理想的には元付けの不動産屋さんとやりとりすることがベストです。
 
 元付けの不動産屋さんは、物件について一番良く理解しており、後々の様々な交渉に関してもやりやすいなどメリットが大きいです。
 ただしインターネットの情報から元付けの不動産屋なのか客付けの不動産屋なのかを判別することは難しいのが現状です。

 大手の不動産屋さんは客付け不動産屋。
 地元の不動産屋さんは元付け不動産屋。


 とは言い切れませんが、可能性が高いと思います。
 
 一番明確なのは、訪問した不動産屋さんに客付けか元付けかを確認する事です。
 ただし、一般的には客付けの不動産屋さんにとっては聞かれたくない質問でもあるので、
 確認する場合は最初の電話をしたタイミングが良いと思います。

 
 次回は部屋を借りる際に欠かせない、安く借りる交渉述をご紹介します。
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「部屋探しのポイント 賃貸編 理想の部屋の探し方法 その3」
2014 / 04 / 26 ( Sat )
「部屋探しのポイント 賃貸編 理想の部屋の探し方法 その3」

 「まったり資産運用」部屋探しシリーズです。

・物件は5件以上内覧する
 インターネットで物件の候補を絞ったら、物件を内覧を申込してみましょう。
 繰り返しになりますが、当日不動産屋さんに飛び込んで探す方法はかなり不効率です。 必ずインターネットで物件を絞り、予め仲介会社に申込をしておきます。
 内覧は同じエリアで複数まとめて回ると効率的です。
 1つの物件に1時間かけても1日で5件は内覧可能なはずです。
 1軒でも多くの物件を内覧した方が、自分の好みが分かるようになってきます。
 出来れば2回か3回に分けて、合計10件は内覧すると良いと思います。
 ここで注意点があります。
 不動産屋から「早く申し込まないと次の見学が入っている。今申し込めば契約できる」と言われますが、無視しましょう。
 仮にその話が本当で、申込が入ってしまったら、仕方ないと割り切る気持ちで見ていた方が気が楽です。 
 家賃が8万円で3年間住むとした場合、合計300万円程の費用が掛かります。
 300万円の契約をする気持ちで望めば、安易な気持ちでは申し込まないと思います。


・周囲環境は物件の内覧以上に大事
 内覧は大事ですが、物件の周りの環境はもっと大事かもしれません。
 日当たりはどうか、風通しはどうか、窓の外の近くに壁がないかなど
 周囲環境はとても大事です。
 1Fにコンビニやスーパーがある場合は、なるべく2Fは避けた方が良いと思います。
 人が集まるところのすぐ上に住むということは、便利そうですが騒音や衛生面で影響がある可能性があります。

 また、日当たりも重要です。
 北向きがメインとなる物件は部屋が暗いだけでなく、冬は部屋の温度も上がらず光熱費がかさみます。
 この様に、内覧だけでなく周囲環境も必ずチェックして下さい。

・一番大事なのは雰囲気と直感
 5件以上見ると自分の好みが分かってきます。
 住んでも良いなと感じた物件情報は必ず写真や間取りの採寸をしましょう。
 コンセントの位置、収納、臭いなど、汚れ、傷など細かなところもチェックします。
 何より大事なのは雰囲気と直感です。
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