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「部屋探しのポイント 資産運用と同様に賃貸契約のコストを下げる技」
2014 / 04 / 29 ( Tue )
「部屋探しのポイント 資産運用と同様に賃貸契約のコストを下げる技」

 不動産の賃貸契約は資産運用と直接関係はありませんが

 賃貸においても投資信託と同様にコストが発生します。

 投資信託の購入手数料   → 賃貸契約では礼金・仲介手数料
 投資信託の信託報酬    → 賃貸契約の家賃
 投資信託の信託財産留保額 → 賃貸契約の敷金


 資産運用でコストは重要な要素です。
 賃貸契約もコストが重要な要素です。


 賃貸契約でコストを抑えるポイントをご紹介します。

・お得な季節に物件を探す
 物件探しにはお得な季節があります。
 2月から3月が年間でもっとも混雑する季節になります。
 借りたい人が多い為、貸す側にとっては有利な季節となります。

・お得な条件で契約をする。
 まず知っておいて頂きたい最大のポイントは

 「賃貸契約は交渉が可能」

 という事です。

 日本人は提示された価格で購入する週間が染みついています。
 大阪のおばちゃんの買い物の様に、賃貸も値切(交渉)することが可能です。
 
 日本は全体的な人口減少によって貸し手市場から借り手市場に変わっているのです。
 借り手は少し安くしてでも良いから、空室だけは避けたいと考えています。

 3月中に決まらなかった物件は1年間決まらない可能性もあるのです。
 初めて賃貸契約をする方などは、賃貸契約を交渉出来ること自体を知らない方も多いですので知っておくと良いです。

 具体的に何が交渉可能なのか、代表例として以下が挙げられます。
 投資信託のコストと置き換えてみます。
 
 -礼金 (購入手数料)
 -仲介手数料 (購入手数料)
 -敷金 (信託財産留保額)
 -家賃 (信託報酬)


 ちなみに投資信託のようにノーロードはありませんのであしからず・・・。笑

 この中から1つまたは2つ程度ならば交渉が可能です。

 交渉したい第1項目は礼金または仲介手数料です。

 礼金は大家さんに支払い、仲介手数料は不動産屋さんに支払います。
 ただし、仲介手数料を0にすると不動産屋さんの儲けが減るので、交渉しやすいのは礼金です。
 最近では最初から礼金が0の物件も数多くありますので、礼金の条件があっても交渉がしやすいのです。
 
 敷金は退居時の修繕費用や家賃の滞納に利用されるお金になります。
 退居時に何も問題が無い場合、敷金の一部が返却される可能性があります。
 交渉の優先度としては低いのです。

 仮に元から礼金が0であっても交渉が可能です。
 家賃を交渉するのです。

 肌感覚としては10万円位の物件であれば5,000円安くなれば良い方だと思います。
 提示されている家賃を5%下げることを目標にしてみて下さい。
 5,000円でも、1年間なら6万円。4年間なら24万円も支払わなくて済みます。
 しかも家賃が下がる場合、仲介手数料や敷金なども下がることもポイントです。(家賃が様々な金額の基礎となる為)
 2年以上住む事を想定しているなら家賃を交渉。
 2年くらいで退居する予定なら礼金を交渉するが総コストは安くなる可能性があります。計算してみて下さいね。 
 
・交渉を行う条件とタイミング
 交渉が行えるのは「賃貸契約前」のタイミングです。
 
 一番効果的なタイミングは
 
 この物件に住みたいと思った時。

 
 そこで一言不動産屋さんに伝えます。

 「この物件は気に入りました。手元資金があまりないので礼金を0にして頂ければ申込をしたいと考えています。如何でしょうか?」

 大事なのは、不動産屋さんに「この人は本当に借りてくれそうだ」と感じさせることです。
 借りそうもないのに交渉しても相手にしてくれませんし、借りる気もないのに安くしてくれは失礼にあたりますので気をつけましょう。
 礼金も仲介手数料もダブルで0というのは基本的にあり得ません。

 ただし、不動産屋が保有していたり、管理している物件などでは、礼金も仲介手数料も0円という物件もあります。
 物件はなんでもいいから初期費用は抑えたいという場合は考えても良いと思います。
 

・既に賃貸物件に入居している方もコストが下げられる

 既に賃貸契約をしている方にも、コストを下げるチャンスはあります。

 契約更新のタイミングです。

 
 物件は時と共に設備が古くなります。
 設備が古くなっているのに同じ金額を支払うのは変ですよね。
 そこで契約更新時に更新手数料や家賃を交渉してみましょう。

 更新手数料を半額にしていただければ更新する。家賃を少し引いて頂ければ更新する。
 
 といった内容です。

 一言で月々のコストが下げられるのであれば、実は収入を増やすことより簡単で効果的なのです。

 知識は身につければコストは下げられます。

 資産運用でも賃貸契約でもコストの意識は大事だと思います。

 是非賃貸生活の方は、今後の生活に活用してみて下さい。

 次回は賃貸契約につてもう少し踏み込みたいと思います。

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23 : 10 : 49 | [不動産] | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
「部屋探しのポイント 賃貸編 良い不動産屋さんとの出逢い方」
2014 / 04 / 28 ( Mon )
「部屋探しのポイント 賃貸編 良い不動産屋さんとの出逢い方」

・良い不動産屋さんとの出逢い方
 インターネットの情報や店舗の見た目だけで、どの様な不動産屋さんなのかはまったく判別がつきません。

 人と不動産屋は見た目で判断出来ない。

 不動産屋さんも知名度や見た目だけではまったく分かりません。
 基本的には、インターネットで探して気になった物件を紹介している不動産屋さんに訪れる事がシンプルです。
 決して知名度が高いからと言って、自分にとって良いと感じる不動産屋さんに出逢えるわけではないことがポイントです。

・大手の不動産屋さんと地元の不動産屋さん
 大手の不動産屋さん
 インターネットの情報から得られる物件情報を多く取り扱っています。
 情報量が多いのが強みです。各物件の情報自体は深く知らない事が多いです。
 
 地元の不動産屋さん
 未公開物件?!が存在する可能性があります。
 紹介している物件の知識が豊富で後述で記載する元付けの不動産屋である可能性が高いです。
 
 インターネットの情報から幾つか気になる物件を確認します。
 そしてその街に訪れたときには地元の不動産屋さんで窓の外などに掲載されている物件情報を見てみると、
 地元の不動産屋さん含め、それぞれの情報を得られるでしょう。
 
・元付と客付
 不動産屋のタイプは2種類です。

元付け:貸主である大家から直接借主を探すことを依頼された不動産屋のこと。
客付け:元付け不動産屋に対して借主を紹介する不動産屋のこと。


 客付けの不動産屋は物件を仲介(紹介)をする不動産屋さんであり、実際の物件を大家さんから直接仲介を依頼された不動産屋さんではないということです。
 
 理想的には元付けの不動産屋さんとやりとりすることがベストです。
 
 元付けの不動産屋さんは、物件について一番良く理解しており、後々の様々な交渉に関してもやりやすいなどメリットが大きいです。
 ただしインターネットの情報から元付けの不動産屋なのか客付けの不動産屋なのかを判別することは難しいのが現状です。

 大手の不動産屋さんは客付け不動産屋。
 地元の不動産屋さんは元付け不動産屋。


 とは言い切れませんが、可能性が高いと思います。
 
 一番明確なのは、訪問した不動産屋さんに客付けか元付けかを確認する事です。
 ただし、一般的には客付けの不動産屋さんにとっては聞かれたくない質問でもあるので、
 確認する場合は最初の電話をしたタイミングが良いと思います。

 
 次回は部屋を借りる際に欠かせない、安く借りる交渉述をご紹介します。
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「部屋探しのポイント 賃貸編 理想の部屋の探し方法 その3」
2014 / 04 / 26 ( Sat )
「部屋探しのポイント 賃貸編 理想の部屋の探し方法 その3」

 「まったり資産運用」部屋探しシリーズです。

・物件は5件以上内覧する
 インターネットで物件の候補を絞ったら、物件を内覧を申込してみましょう。
 繰り返しになりますが、当日不動産屋さんに飛び込んで探す方法はかなり不効率です。 必ずインターネットで物件を絞り、予め仲介会社に申込をしておきます。
 内覧は同じエリアで複数まとめて回ると効率的です。
 1つの物件に1時間かけても1日で5件は内覧可能なはずです。
 1軒でも多くの物件を内覧した方が、自分の好みが分かるようになってきます。
 出来れば2回か3回に分けて、合計10件は内覧すると良いと思います。
 ここで注意点があります。
 不動産屋から「早く申し込まないと次の見学が入っている。今申し込めば契約できる」と言われますが、無視しましょう。
 仮にその話が本当で、申込が入ってしまったら、仕方ないと割り切る気持ちで見ていた方が気が楽です。 
 家賃が8万円で3年間住むとした場合、合計300万円程の費用が掛かります。
 300万円の契約をする気持ちで望めば、安易な気持ちでは申し込まないと思います。


・周囲環境は物件の内覧以上に大事
 内覧は大事ですが、物件の周りの環境はもっと大事かもしれません。
 日当たりはどうか、風通しはどうか、窓の外の近くに壁がないかなど
 周囲環境はとても大事です。
 1Fにコンビニやスーパーがある場合は、なるべく2Fは避けた方が良いと思います。
 人が集まるところのすぐ上に住むということは、便利そうですが騒音や衛生面で影響がある可能性があります。

 また、日当たりも重要です。
 北向きがメインとなる物件は部屋が暗いだけでなく、冬は部屋の温度も上がらず光熱費がかさみます。
 この様に、内覧だけでなく周囲環境も必ずチェックして下さい。

・一番大事なのは雰囲気と直感
 5件以上見ると自分の好みが分かってきます。
 住んでも良いなと感じた物件情報は必ず写真や間取りの採寸をしましょう。
 コンセントの位置、収納、臭いなど、汚れ、傷など細かなところもチェックします。
 何より大事なのは雰囲気と直感です。
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「部屋探しのポイント 賃貸編 理想の部屋の探し方法 その2」
2014 / 04 / 23 ( Wed )
「部屋探しのポイント 賃貸編 理想の部屋の探し方法 その2」

・物件の情報収集はインターネットで行う。
 物件探しの基本はインターネットによる情報収集です。
 at home / Home's / Suumo などで物件探しをすれば殆どの物件が探せると言っても過言ではありません。
 不動産屋に飛び込んでから探してもらう方法もあるのですが
 自分で物件をインターネットで探した方が最終的に納得する物件があると思います。
 
・気になった物件は必ずTELで確認する。
 気になる物件があれば、仲介する不動産屋にTELを掛け空室か確認します。
 空室でないにも関わらず公開されている。
 既に申込が入ってしまっているけれど公開されている。
 という場合が多々あります。

 その為、内覧したいと思った場合は必ず事前に不動産屋さんにTELして確認しましょう。
 
・相場を知る。
 物件、場所、季節などの様々な条件によって家賃が導かれています。
 例えば新宿駅徒歩5分1LDK新築が8万円などは当たり前ですが見つかりません。
 もしあってもそれは訳あり物件とすぐに察して下さい。
 数多くの物件をインターネットで探していると、大体の相場が分かります。
 基本的にお宝物件はありませんので、賃料に比例して良い物件になっていきます。

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「部屋探しのポイント 賃貸編 理想の部屋の探し方 その1」
2014 / 04 / 21 ( Mon )
「部屋探しのポイント 賃貸編 理想の部屋の探し方 その1」

 部屋を借りる一番最初に決めなければいけないポイントは3点です。

・予算を決める。
・エリアを決める。
・優先度を決める


・予算を決める。
 毎月の収入から支払いが可能な家賃を決めましょう。
 東京都内であれば一般的には月の手取りの25%~30%が目安と言われます。
 例えば手取りが25万の人で1人暮らしであれば、7万円~7.5万円であれば無理なく支払える金額だと思います。
 2人暮らしで共働きであれば1人辺りの負担額を少し減らしても良いと思います。2人で12万から13万円位が妥当でしょう。
 家賃には別途管理費などが発生する場合が多いので、管理費も含めた金額で計算することを忘れないで下さい。

 予算は家賃だけでなく、管理費、敷金、礼金、仲介手数料、その他月額費など総合的に計算することをお勧めします。
 1年間または2年間その物件を借りた場合の総合計費用で計算すると、自分の検討している買い物がいかに高い物なのかを実感出来るはずです。
 例えば礼金や仲介手数料が無しの物件の場合、他の物件より家賃が少し高くても2年間の総額では、家賃が高い物件の方が安かったりすることも多々あります。
  
・エリアを決める。
 住みたい場所は人それぞれだと思いますので、自由に決めて良いと思います。
 ただ、個人的に押さえておかなければならない重要なポイントは以下2点だと思います。

 -住みたいと思う街か
 -通勤や通学に無理のない距離か


 あの街の名前は有名だし聞いたことがある。
 という事で物件を探す方法はあまりお勧めしません。
 基本的に名の知れている駅や場所は、家賃が高い、人口密度が多く治安が不安、意外と住みにくい等
 憧れだけで物件を選ぶことには注意した方が良いと思います。
 また、通勤や通学に無理のない距離かももちろん大事です。
 都内近郊であれば、Door to Doorで1時間以内であれば問題ないと思います。
 
・優先度を決める
 築年数、間取り、家賃、アクセス、何を優先させるのかを決めておきましょう。
 あたりまえですが全てが揃う物件は基本的に賃料が高くなります。
 アクセスは良くないけど綺麗なところに住みたい。
 築年数は気にしないけどアクセスは良い方が良い。
 などを決めておくと物件探しが楽になります。

 様々な物件を見ると優先度が変わることもありますので、まずは内覧することも良いかもしれません。
 物件探しは楽しくが一番ですね。

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「部屋探しのポイント 賃貸編」
2014 / 04 / 20 ( Sun )
「部屋探しのポイント 賃貸編」

私事ですが、引越をすることとなりました。

2月頃から部屋を探しており、ようやく本日賃貸借契約を行いまして、明日引越&入居予定です。

久しぶりの物件探しでしたので、かなり勉強になりました。

普段は資産運用の内容が多い「まったり資産運用」ですが、

人生の3大支出は、「住宅」、「教育」、「老後」です。

「住宅」について学んでおくことは資産運用にとっても大事な事だと思っています。

今後のまた改めて部屋を探す場合の備忘録として残しておきたいと思います。

初めて部屋を借りられる方にも参考となるように、

今回部屋を借りるまでに感じた事や知った内容をまとめておきたいと思います。


次回から複数回に分けてブログに綴りますので、よろしくお願いいたします。
01 : 36 : 59 | [不動産] | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
「ポイント還元率が国内最高水準のクレジットカード」
2014 / 04 / 14 ( Mon )
「ポイント還元率が国内最高水準のクレジットカード」

持っていたクレジットカードのポイント還元率があまりに低いので、思い切ってカードを変えてみました。

「REX CARD」への変更です。

rex.jpg


還元率は国内最高水準の1.75%

一般的なカード(還元率:0.5%)の3倍以上のポイントがつきます。

-----------------------------------------
年会費(税込) 年会費2,500円+消費税
初年度年会費無料
前年度のカードショッピングのご利用金額合計が50万円以上で次年度無料
還元率 1.75%
選べる付帯保険*
ショッピングプロテクション or 国内旅行傷害保険/海外旅行傷害保険

-----------------------------------------

早速買い物をしたのですが、既に2,000ポイント溜まっており

大きい買い物が続いたりしそうなので、どんどん溜まりそうです。

これまで契約をしていたカードは海外旅行保証等が強いので、手元に残してありますが

普段の買い物はREX CARDがメインとなりそうです。

たかが数%でも、長い目で見ればとてもお得ですものね!

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「祝! 10,000アクセス」
2014 / 04 / 09 ( Wed )
「祝! 10,000アクセス」

皆様こんにちは。

本日はとても嬉しいことがありました。

「まったり資産運用」 10,000アクセス達成です!

ブログを始めてから1年が経過し

更新したいときだけ、まったりと更新しているブログですが

10,000アクセスを達成することが出来ました!

これも日々「まったり資産運用」へ遊びに来て頂ける方々のおかげです。

今後もきまぐれな更新だと思いますが

資産運用の内容をメインとして時事ネタやお得情報も含めて更新していきたいと思います。

本当にありがとうございます。

また、今後ともよろしくお願い申し上げます。


2014年4月吉日

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「セゾン投信には大きなリスクが存在する」
2014 / 04 / 06 ( Sun )
セゾン投信には大きなリスクが存在する

皆様如何お過ごしでしょうか。

4月となり入学や入社シーズンとなりました。

東京では桜が満開となりようやく春が訪れたようです。

目黒川の夜桜を会社帰りに見に行ったのですがとても綺麗でした。

今年から投資信託を購入してみようと考えている方もいるかと思います。

まったり資産運用の今回の記事では

「セゾン・バンガード・グローバルバランスファンド」に存在する大きなリスク

について取り上げます。


まずお伝えしたいのは

セゾン投信は長期投資を目的としたファンド提供している優良ファンドだと思います。

国際分散投資を低コストでファンド1本で実践できるのです。


-------------------------------------
販売手数料:0%
実質的にご負担いただく信託報酬:0.74%±0.03%/年(税込/概算)
※ファンドの規模に応じて変動する場合があります。
信託財産留保額:0.1%
-------------------------------------

そんなこと分かってるよ!という突っ込みが入りそうですね。

リスクは何が存在するのか?

目論見書を確認しますと、主なリスクは以下の通りです。

・価格変動リスク
・為替変動リスク
・カントリーリスク
・信用リスク
・流動性リスク


ふむふむ。そうですね。知ってるよ! と流されそうですが・・今回はここから踏み込みます。

ファンドの設定来の基準価額と純資産総額の推移を確認して下さい。

sezonsuii.jpg


次にアメリカの経済指標であるダウ平均株価を確認して下さい。
dawguraf.jpg


あれ?

国際分散投資するファンドだから、

海外経済指標が上昇すれば(特にアメリカの)セゾン投信の評価額も上昇するんじゃないの?


と思った方もいらっしゃるとおもいます。

よーく見て下さい。

リーマンショック後すぐの2009年にはダウ平均株価が上昇しているのに

セゾン投信が復活したのは、なんと2012年末からです!

実はリーマンショック後、3年以上も基準価格が本格的に回復していないのです。

回復したのは、なんと「アベノミクス」から。。。

では世界経済に投資しているはずのファンドが、なぜ3年も遅れたのでしょうか。

それは

「為替変動リスク」です。

目論見書にも、

当ファンドは、原則として対円での為替ヘッジを行ないません。と記載があります。

円-ドルの為替チャートをご覧下さい。
endoll1.jpg


株式には大きく比例せず、為替のチャートに大きく比例していることがわかりますでしょうか。

理解しておきたいのは、このファンドは

国際分散投資をするファンドで90%程が外貨建ての資産なのです。

債券に50%投資しておりますが、殆どが外国債券です。

株式も殆どが外国株式です。


為替リスクが大きいファンドであることを、しっかりと理解しておく必要があります。

2009年から2012年の投資は、ずっと評価額がマイナスになっていました。

大事な事は、そこで辞めずに、その間もずっとコツコツと積立投資を行っていたことです。

ファンドの基準価格が低いまま3年間も積立投資が出来ており、

アベノミクスで円安に振れたとたん、評価額があれよあれよとプラスに転じました。

私はその時初めて為替リスクがこのファンドで一番大きいリスクだと分かったのです。

頭で分かっていたつもりですが、実際に為替リスクを経験すると、為替リスクが想像以上に大きいことに気づきます。

ちなみに、リスクというのは危険な意味だけがリスクではありません。

リスクは「ある事象の変動に関する不確実性」を表します。


良い方向に上振れすることもリスクであることを補足しておきます。

セゾン投信の「セゾン・バンガード・グローバルバランスファンド」をこれから保有される方、ここ最近から保有し始めた方にとって参考となれば幸いです。

コツコツ積み立てれば、基準価額が下がったときこそチャンスです!

円高は長い目で見ればお得にファンドを購入できるチャンス!

そこを理解しておけば、

評価額がもし下がっても、コツコツ投資を続けることにより、将来資産が増えると思えば、落ち込まずに明るく投資が出来ます。


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